Ejecución hipotecaria 2026: plazos y cómo detenerla paso a paso

Resumen rápido La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial que el banco inicia cuando dejas de pagar la hipoteca, y que puede terminar con la subasta de tu vivienda. Desde la Ley 5/2019, el banco no puede ejecutar al primer impago: necesita que dejes de pagar 12 cuotas o el 3% del capital (primera mitad del préstamo) o 15 cuotas o el 7% (segunda mitad), más un requerimiento previo dándote al menos un mes. Una vez notificada la ejecución tienes 10 días para oponerte, y aún quedan vías para frenarla: pagar o liberar el bien consignando lo vencido, alegar cláusulas abusivas, acogerte al Código de Buenas Prácticas del RDL 6/2012 o negociar una dación en pago. Esta guía explica cada fase con sus plazos reales en 2026.

La ejecución hipotecaria es uno de los procesos que más angustia genera, porque pone en juego la vivienda. La buena noticia es que el procedimiento está rodeado de garantías y plazos pensados precisamente para proteger al deudor, y que existen varias formas de pararlo si actúas a tiempo. Esta guía recorre, paso a paso, qué es, cuándo puede iniciarlo el banco, qué plazos maneja y cómo defenderte.

Qué es la ejecución hipotecaria

La ejecución hipotecaria es el procedimiento judicial mediante el cual el acreedor hipotecario —normalmente el banco— reclama la deuda impagada de un préstamo garantizado con hipoteca y, si no se paga, fuerza la venta del inmueble en subasta para cobrarse con el dinero obtenido.

Es un procedimiento de ejecución «directa» sobre el bien hipotecado, regulado en los artículos 681 a 698 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LEC). Esto significa que el banco no necesita un juicio previo para declarar la deuda: la propia escritura de hipoteca, otorgada ante notario e inscrita en el Registro de la Propiedad, sirve como título ejecutivo.

A diferencia de una reclamación de cantidad ordinaria, la ejecución hipotecaria se dirige en primer lugar contra el inmueble. Pero conviene saber que, si el precio de la subasta no cubre toda la deuda, el banco puede seguir reclamando el resto contra el resto del patrimonio del deudor, salvo que se pacte o se obtenga una dación en pago.

Cuándo puede el banco iniciarla

Aquí está uno de los puntos más importantes y peor entendidos. El banco no puede ejecutar la hipoteca al primer recibo impagado. Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI), los requisitos del vencimiento anticipado —el momento en que el banco da por vencido todo el préstamo y no solo las cuotas atrasadas— son estrictos.

Para los préstamos firmados a partir del 16 de junio de 2019 (y, por aplicación de la jurisprudencia, también para los anteriores con cláusulas de vencimiento anticipado), el artículo 24 de la LCCI exige que se cumplan todas estas condiciones:

Momento del préstamo	Cuotas impagadas necesarias	Porcentaje del capital
Primera mitad de la vida del préstamo	12 mensualidades	o el 3% del capital concedido
Segunda mitad de la vida del préstamo	15 mensualidades	o el 7% del capital concedido

Además, antes de dar por vencido el préstamo el banco debe requerir el pago al deudor concediéndole al menos un mes para cumplir, y advertirle de que, de no hacerlo, reclamará la totalidad de lo adeudado. Sin ese requerimiento previo, la ejecución puede ser inadmitida.

El banco no ejecuta por una cuota atrasada. Necesita impagos equivalentes a 12 o 15 mensualidades y un requerimiento previo con un mes de plazo.

Otro requisito técnico: para acudir a este procedimiento, la escritura debe fijar el valor de tasación del inmueble a efectos de subasta, que no puede ser inferior al 75% del valor de la tasación realizada conforme a la normativa del mercado hipotecario (art. 682 LEC). Si la hipoteca constituida después del 14 de mayo de 2013 no incluye ese certificado de tasación, no puede ejecutarse por esta vía.

Fases del procedimiento

Una vez que concurren los requisitos anteriores, el procedimiento sigue estas fases:

1. Demanda ejecutiva. El banco presenta la demanda ante el juzgado de primera instancia del lugar donde radica la finca, acompañando la escritura, la certificación de la deuda y el certificado de tasación.

2. Despacho de ejecución y requerimiento de pago. El juzgado dicta auto despachando ejecución y requiere de pago al deudor. Si no paga en el plazo legal, el procedimiento continúa.

3. Certificación de cargas. Se solicita al Registro de la Propiedad una certificación de dominio y cargas del inmueble, y se hace constar la ejecución mediante nota marginal.

4. Convocatoria de subasta. Se anuncia la subasta en el Portal de Subastas del BOE. El tipo de salida es el valor de tasación fijado en la escritura.

5. Subasta y adjudicación. Se celebra la subasta electrónica. Según el resultado, el inmueble se adjudica al mejor postor o, en su caso, al propio banco.

6. Lanzamiento. Si el inmueble estaba ocupado por el deudor, se procede al desalojo, salvo que se haya suspendido el lanzamiento por alguna de las medidas de protección.

Reglas de la subasta

La subasta toma como referencia el valor de tasación de la escritura. En cuanto a la adjudicación, el artículo 670 de la LEC establece que, si la mejor postura es igual o superior al 70% del valor de salida, se aprueba el remate a favor del mejor postor. Si la mejor postura es inferior a ese 70%, el deudor puede presentar a un tercero que mejore la oferta; y si la subasta queda desierta (sin postores), el banco puede adjudicarse la vivienda habitual por el 70% del valor de tasación, o por la cantidad que se le deba si es superior al 60% (art. 671 LEC).

La reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, introdujo cambios relevantes en las subastas: el depósito para participar pasó del 5% al 20% del valor de subasta, las pujas tienen carácter secreto y, si el ejecutante (el banco) quiere adquirir el bien, debe participar como un licitador más sometido a las mismas reglas.

Cómo detener o frenar una ejecución hipotecaria

Recibir una notificación judicial de ejecución no significa que la pérdida de la vivienda sea inevitable. Existen varias vías, y cuanto antes se actúe, más opciones hay.

Oposición a la ejecución

Es la vía procesal directa. Una vez notificada la ejecución, el deudor dispone de 10 días para formular oposición. Las causas están tasadas en los artículos 695 a 698 de la LEC:

Extinción de la garantía o de la deuda, acreditada con certificación registral de cancelación o escritura de carta de pago.
Error en la cantidad exigible, cuando la deuda resulte del cierre de una cuenta entre banco y deudor.
Existencia de cláusulas abusivas que constituyan el fundamento de la ejecución o que hayan determinado la cantidad exigible. Esta es, en la práctica, la causa más utilizada.

La cláusula de vencimiento anticipado mal redactada ha sido el caballo de batalla de miles de ejecuciones. Los tribunales pueden declarar su nulidad por abusiva, lo que en algunos casos lleva al sobreseimiento del procedimiento. El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha confirmado que la abusividad puede examinarse incluso de oficio y en fases avanzadas del proceso.

Pago o liberación del bien

Si el deudor paga las cantidades adeudadas, puede paralizar el procedimiento. Cuando se trata de la vivienda habitual, el artículo 693.3 LEC ofrece un mecanismo muy valioso, la «liberación del bien» (también llamada rehabilitación del préstamo): hasta que se cierre la subasta, el deudor puede dejar sin efecto la ejecución consignando solo las cantidades vencidas e impagadas (principal, intereses de demora y costas devengadas), no la totalidad de la deuda. Así recupera el préstamo y vuelve a pagarlo de forma aplazada como antes. Puede hacerse incluso sin el consentimiento del banco, y repetirse en sucesivas ocasiones siempre que medien al menos 3 años entre una liberación y el siguiente requerimiento de pago.

Código de Buenas Prácticas

Conviene distinguir dos códigos diferentes, porque suelen confundirse:

Código de Buenas Prácticas estructural (Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo). Es el permanente y sigue plenamente vigente. Ofrece a los deudores en el llamado umbral de exclusión una reestructuración de la deuda, una quita y, como última opción, la dación en pago con posibilidad de permanecer en la vivienda en alquiler durante dos años a una renta reducida. La mayoría de las grandes entidades están adheridas.
Código transitorio por subida de tipos (Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre). Fue una medida coyuntural para deudores de clase media en riesgo de vulnerabilidad por la subida del Euríbor (novación, ampliación de plazo, carencia de capital o paso de tipo variable a fijo). Su plazo para solicitarlo finalizó el 31 de diciembre de 2025. Únicamente sigue disponible, hasta el 30 de junio de 2026, para personas residentes en los municipios afectados por la DANA de octubre-noviembre de 2024.

Para acogerte al CBP estructural debes acreditar, entre otros requisitos, que los ingresos de la unidad familiar no superan tres veces el IPREM anual de catorce pagas y que la hipoteca recae sobre la vivienda habitual con un precio de adquisición que no exceda de 300.000 euros.

A fecha de esta guía, el código transitorio del RDL 19/2022 ya no puede solicitarse con carácter general; solo el código estructural del RDL 6/2012 permanece abierto. Conviene verificar en cada momento qué medidas resultan aplicables a tu caso.

Dación en pago

La dación en pago consiste en entregar la vivienda al banco como pago total de la deuda, quedando esta saldada. No es un derecho general: solo es obligatoria para el banco en los supuestos del Código de Buenas Prácticas y cuando se cumplen sus requisitos (umbral de exclusión, inexistencia de cargas posteriores, etc.). Fuera de esos casos, depende del acuerdo con la entidad. No se admite, por ejemplo, cuando ya hay anuncio de subasta o cuando sobre el inmueble pesan cargas posteriores a la hipoteca.

Negociación y refinanciación

En muchos casos, antes de llegar a juicio o durante el procedimiento, es posible negociar con el banco una novación, una carencia o una reestructuración. Conviene desconfiar de «ofertas exprés» que incluyan renuncias a derechos o a recursos, y leer con calma cualquier documento antes de firmarlo.

Qué pasa con la deuda tras la subasta

Una duda muy frecuente: si la subasta no cubre toda la deuda, ¿queda libre el deudor? La respuesta general es no. El artículo 579 de la LEC permite al banco continuar la ejecución por la cantidad que reste contra el resto del patrimonio del deudor (otros bienes, salario, vehículos), en virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal.

Ahora bien, cuando lo ejecutado es la vivienda habitual y el remate resulta insuficiente, el propio artículo 579.2 LEC establece especialidades que protegen al deudor:

Queda liberado de la deuda restante si paga el 65% de la cantidad pendiente en un plazo de 5 años, o el 80% en un plazo de 10 años (incrementada solo con el interés legal del dinero). En la práctica supone una quita del 35% o del 20% según el plazo.
Si el banco (o quien adquirió la vivienda) la revende con plusvalía dentro de los 10 años siguientes, la deuda pendiente del ejecutado se reduce en el 50% de esa plusvalía.

Por eso la dación en pago, cuando es posible, resulta tan valiosa: extingue la deuda por completo y evita este escenario de deuda subsistente.

Preguntas frecuentes

¿Cuántas cuotas tengo que dejar de pagar para que el banco ejecute la hipoteca? Para préstamos posteriores al 16 de junio de 2019, el banco necesita 12 cuotas impagadas o el 3% del capital en la primera mitad del préstamo, y 15 cuotas o el 7% en la segunda mitad, además de un requerimiento previo de pago con al menos un mes de plazo.

¿Cuánto tiempo tengo para oponerme a la ejecución? Una vez notificada la ejecución, dispones de 10 días para formular oposición ante el juzgado, alegando alguna de las causas tasadas en los artículos 695 a 698 de la LEC.

¿Puedo parar la ejecución alegando cláusulas abusivas? Sí. La existencia de cláusulas abusivas que fundamenten la ejecución es una de las causas de oposición previstas en la ley. Si el tribunal aprecia abusividad, puede llegar a sobreseer el procedimiento.

¿Cuánto tarda en celebrarse la subasta? Depende mucho del juzgado y de la carga de trabajo, pero suele transcurrir entre varios meses y más de un año desde la demanda hasta la subasta. No es un proceso inmediato.

¿Qué es el umbral de exclusión del Código de Buenas Prácticas? Es la situación de vulnerabilidad económica que permite acogerse a las medidas de protección. Entre otros requisitos, los ingresos de la unidad familiar no deben superar tres veces el IPREM anual de catorce pagas, y la vivienda debe ser la habitual con un precio de adquisición no superior a 300.000 euros.

¿La dación en pago cancela toda la deuda? Cuando se concede dentro del Código de Buenas Prácticas, sí: la entrega de la vivienda salda la deuda por completo. Fuera de esos supuestos, depende del acuerdo concreto con el banco.

¿Puedo seguir viviendo en mi casa tras la dación en pago? En el marco del Código de Buenas Prácticas, el deudor puede permanecer en la vivienda en régimen de alquiler durante dos años pagando una renta reducida.

¿Qué pasa si la subasta no cubre toda la deuda? El banco puede seguir reclamando la diferencia contra el resto de tu patrimonio (art. 579 LEC). Si lo ejecutado era tu vivienda habitual, la ley te permite quedar liberado pagando el 65% de lo pendiente en 5 años o el 80% en 10 años, y reduce la deuda en el 50% de la plusvalía si el banco revende la vivienda con beneficio dentro de los 10 años siguientes.

Ejecución hipotecaria en España: qué es, plazos y cómo detenerla