Resumen rápido: Si un vecino no paga las cuotas de la comunidad, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 21 LPH, texto consolidado BOE 24/07/2025) permite reclamar la deuda por vía judicial mediante el juicio monitorio. Desde el 3 de abril de 2025, antes de presentar la demanda es obligatorio acreditar un intento de solución extrajudicial (MASC). El plazo para reclamar es de 5 años. El proceso puede resolverse en 2–4 meses si el moroso no se opone.
La morosidad es uno de los problemas más frecuentes en las comunidades de propietarios españolas. Según el Colegio General de Administradores de Fincas, la deuda media por comunidad en 2024 superó los 7.900 euros. Cuando un vecino deja de pagar, el resto asume indirectamente ese coste: se retrasan obras, se acumulan facturas y el clima entre propietarios se deteriora.
La buena noticia es que la ley protege claramente a la comunidad y el procedimiento para reclamar, aunque desconocido para muchos presidentes y vecinos, es más ágil de lo que parece.
Cuándo se considera moroso un vecino
Un propietario es moroso desde el día siguiente al vencimiento del plazo de pago fijado en los estatutos de la comunidad. Si los estatutos no fijan plazo, la morosidad comienza al terminar el mes al que corresponde el recibo.
No hace falta acumular una deuda grande: basta con el impago de una sola cuota para adquirir la condición de moroso. Esto tiene consecuencias inmediatas: el propietario pierde el derecho a voto en las juntas, aunque puede asistir y su presencia sí computa para el quórum.
Lo que no puede hacer la comunidad con el moroso:
- Cortarle el agua, la luz o el acceso al ascensor (son servicios esenciales e inviolables)
- Publicar su nombre en el tablón de anuncios salvo que sea imposible notificarle por otros medios (criterio de la AEPD)
- Privarle del acceso a elementos comunes esenciales para la habitabilidad o seguridad
Lo que sí puede hacer:
- Privarle del voto en juntas mientras la deuda esté pendiente
- Restringir el acceso a servicios no esenciales (piscina, sala de reuniones) si así lo recogen los estatutos
- Aplicar intereses de demora superiores al interés legal, aprobados en junta (art. 21.1 LPH)
- Reclamar todas las cuotas del año en curso de golpe, no solo las vencidas (reforma LPH 2025)
- Iniciar acciones judiciales
Los tres pasos antes de ir al juzgado
Antes de presentar cualquier demanda, hay que seguir tres pasos obligatorios. Saltarse alguno puede provocar la inadmisión de la demanda.
Paso 1 — Convocar junta y aprobar la liquidación de la deuda
La comunidad debe celebrar una junta (ordinaria o extraordinaria) en la que se certifique y apruebe la deuda del propietario moroso, desglosada por fechas y conceptos. En esa misma junta hay que autorizar expresamente al presidente o administrador para iniciar acciones judiciales, incluido el intento de MASC previo.
La convocatoria debe notificarse fehacientemente al moroso — por carta certificada con acuse de recibo, burofax o correo electrónico si el propietario ha dado ese medio de comunicación. Si no es posible, se publica en el tablón de anuncios durante al menos tres días (art. 9.h LPH). El moroso no puede votar, pero puede asistir y su presencia cuenta para el quórum.
Paso 2 — Emitir el certificado de deuda
El secretario de la comunidad debe emitir una certificación de la liquidación de la deuda, firmada por él con el visto bueno del presidente. Este documento es imprescindible para iniciar el procedimiento judicial.
Paso 3 — Intentar una solución extrajudicial (MASC) — obligatorio desde abril de 2025
Desde la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025 el 3 de abril de 2025, antes de presentar cualquier demanda civil es obligatorio acreditar que se ha intentado una solución extrajudicial mediante un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC). Las comunidades de propietarios no están excluidas de este requisito, y su omisión provoca la inadmisión de la demanda con carácter insubsanable.
Atención: El burofax de requerimiento de pago que ya exigía el art. 21.3 LPH no equivale al MASC. Son requisitos distintos con finalidades diferentes: el de la LPH legitima el monitorio; el de la LO 1/2025 exige una negociación real previa. El requerimiento de pago habitual no es suficiente.
En la práctica, el mecanismo más utilizado por las comunidades es la oferta vinculante confidencial: se envía al moroso un burofax o email certificado con una oferta real de acuerdo (importes, posibles plazos, condiciones) y se guarda el justificante como prueba del intento. Si en el plazo otorgado no hay respuesta o no hay acuerdo, queda acreditado el MASC y la comunidad puede presentar el monitorio.
Dado que los primeros meses de aplicación de la LO 1/2025 han generado criterios divergentes entre algunos juzgados de instancia —aunque la jurisprudencia de Audiencias Provinciales confirma la obligatoriedad— es muy recomendable contar con asesoramiento profesional para documentar este paso correctamente y evitar que la demanda sea devuelta.
El juicio monitorio: la vía más rápida
Una vez cubiertos los tres pasos anteriores, la comunidad puede iniciar el juicio monitorio (art. 21 LPH y art. 812.2.2º LEC), que es el procedimiento específico para estas reclamaciones y el más utilizado en España.
| Característica | Detalle |
|---|---|
| Cuantía máxima | Sin límite (desde reforma 2011) |
| Abogado para la petición inicial | No es obligatorio para ninguna cuantía |
| Abogado si hay oposición o ejecución | Sí, obligatorio si la cuantía supera 2.000 € |
| Repercusión de honorarios al moroso | Sí, en todo caso, aunque la deuda sea inferior a 2.000 € (art. 21.6 LPH) |
| Juzgado competente | El del lugar donde radica la finca o el domicilio del deudor (a elección de la comunidad) |
| Plazo de respuesta del moroso | 20 días hábiles |
| Tasas judiciales | Exentas para personas físicas. Para la comunidad (persona jurídica): 100 € fijo + cuota variable si la deuda supera 2.000 € |
Documentación necesaria para presentar el monitorio:
- Certificación del acuerdo de junta aprobando la liquidación de la deuda
- Certificado de deuda firmado por secretario y presidente
- Justificante del intento de MASC (oferta vinculante u otro medio acreditado)
¿Qué puede ocurrir tras presentar la petición?
Una vez admitida, el juzgado requiere al moroso para que en el plazo de 20 días hábiles pague o presente escrito de oposición. Hay tres escenarios posibles:
- Paga → el proceso termina y se archivan las actuaciones. La comunidad puede reclamar tasación de costas si intervino abogado y procurador.
- No paga ni se opone → el juzgado dicta decreto de ejecución. La comunidad puede solicitar el embargo de cuentas bancarias, bienes o incluso la vivienda del moroso.
- Se opone → el procedimiento se convierte en juicio verbal (si la deuda es hasta 15.000 €) u ordinario (si supera esa cuantía). En ambos casos, si la cuantía supera 2.000 €, la intervención de abogado y procurador pasa a ser preceptiva. La comunidad tiene un mes para presentar la demanda ordinaria; si no lo hace, el proceso se sobresee con condena en costas al acreedor. Además, la comunidad puede solicitar embargo preventivo mientras dura el proceso.
Un dato importante: si el moroso presenta oposición pero finalmente pierde el juicio, carga con las costas procesales, incluidos los honorarios de abogado y procurador de la comunidad en todo caso (art. 21.6 LPH), incluso cuando su intervención no fuera legalmente preceptiva. Esto actúa como desincentivo para oponer resistencia sin fundamento.
Comprar una vivienda con deudas pendientes
El comprador de una vivienda en comunidad de propietarios responde solidariamente de las deudas del anterior propietario correspondientes al año de la compra y a los tres años naturales anteriores (art. 9.1.e LPH).
Por eso, antes de comprar una vivienda es imprescindible exigir al vendedor el certificado de estar al corriente de pago con la comunidad. Sin él, el notario no puede autorizar la escritura de compraventa. Si el vendedor declara falsamente estar al corriente, será él quien responda de la deuda frente al comprador.
Cuánto tiempo tiene la comunidad para reclamar
La deuda con la comunidad de propietarios prescribe a los 5 años desde que es exigible (art. 1966.3 del Código Civil). Si la comunidad lleva años tolerando el impago sin reclamar, solo podrá exigir los últimos cinco años de deuda.
Para interrumpir el plazo de prescripción y evitar que la deuda caduque, basta con enviar un requerimiento fehaciente al moroso (burofax, carta certificada) o iniciar acciones judiciales. Cada requerimiento interrumpe el plazo y lo reinicia desde cero.
Medidas preventivas para evitar llegar al juzgado
La mejor estrategia es actuar antes de que la deuda se acumule. Algunas medidas que funcionan:
- Cuotas domiciliadas — reduce los impagos por olvido, que son más frecuentes de lo que parece.
- Intereses de demora aprobados en junta — actúan como desincentivo. La LPH permite fijar tipos superiores al interés legal siempre que no sean abusivos o desproporcionados.
- Requerimiento temprano — actuar al segundo o tercer mes de impago es mucho más eficaz que esperar un año.
- Seguro de protección jurídica de comunidad — cubre los honorarios de abogado y procurador, eliminando el riesgo de que la comunidad tenga que hacer una derrama para financiar el proceso.
- Administrador de fincas profesional — su seguimiento mensual de pagos y conocimiento del procedimiento monitorio reduce drásticamente el tiempo de reacción.
Preguntas frecuentes
¿Puede la comunidad publicar el nombre del moroso en el tablón? Solo cuando sea imposible notificarle por otros medios (art. 9.h LPH). La AEPD es clara: no está permitida la exposición pública de datos personales de deudores como medida de presión. El tablón es un medio de notificación subsidiario, no un mecanismo de presión.
¿El inquilino puede ser reclamado por las deudas de comunidad? No. La obligación de pagar las cuotas es del propietario, no del inquilino. Aunque el contrato de alquiler establezca que el inquilino paga la comunidad, la comunidad solo puede reclamar al propietario registral.
¿Puede el moroso votar en la junta donde se aprueba reclamarle? No. El propietario moroso pierde el derecho a voto mientras tenga deudas pendientes. Puede asistir, intervenir y opinar, pero su voto no se computa.
¿Necesito abogado para presentar el monitorio? No es obligatorio para presentar la petición inicial, sea cual sea la cuantía de la deuda. Sí es obligatorio si el moroso se opone y la deuda supera 2.000 €, o cuando hay que ir a ejecución forzosa por esa misma cuantía. Particularidad de las comunidades de propietarios: aunque la deuda sea inferior a 2.000 €, si la comunidad usa abogado voluntariamente, sus honorarios se repercuten al moroso en todo caso (art. 21.6 LPH).
¿Qué pasa si el moroso fallece? La deuda se transmite a sus herederos. La comunidad puede reclamar a la herencia yacente mientras no se acepte, y a los herederos una vez aceptada. El plazo de prescripción de 5 años sigue corriendo.
¿Puede la comunidad embargar la vivienda del moroso? Sí. Si el moroso no paga tras el decreto de ejecución o la sentencia, la comunidad puede solicitar la ejecución forzosa, que incluye el embargo de cuentas bancarias, bienes muebles e incluso la propia vivienda si la deuda es suficientemente elevada.
¿Qué ocurre si el moroso alega que no está de acuerdo con las cuotas? La disconformidad con el importe de las cuotas no exime del pago. El propietario debe pagar y, si considera que las cuotas son incorrectas, impugnarlas por la vía correspondiente en el plazo de tres meses desde la adopción del acuerdo (un año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos). El impago como forma de protesta no tiene respaldo legal.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. Si tu comunidad enfrenta una situación de morosidad compleja o tienes dudas sobre el procedimiento, consulta con un abogado especializado en propiedad horizontal o un administrador de fincas colegiado.
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