Contrato de alquiler en España: qué debe incluir y cómo protegerte (2026)

Alquilar una vivienda es uno de los trámites más habituales en España y también uno de los que más conflictos genera. Conocer tus derechos y obligaciones antes de firmar puede evitarte muchos problemas. Esta guía te explica qué debe incluir un contrato de alquiler, cuánto dura, qué pasa con la fianza y cómo actuar si surgen problemas.

Qué ley regula el alquiler en España

El arrendamiento de vivienda en España está regulado principalmente por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en aspectos importantes por la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, que introdujo cambios relevantes en materia de prórroga, actualización de renta y zonas tensionadas.

Qué es un contrato de alquiler de vivienda

El contrato de arrendamiento de vivienda es el acuerdo por el que el propietario (arrendador) cede al inquilino (arrendatario) el uso de una vivienda a cambio del pago de una renta periódica. Para que tenga plena validez y protección legal debe reunir una serie de elementos mínimos.

Qué debe incluir obligatoriamente el contrato

Un contrato de alquiler bien redactado debe contener:

Identificación de las partes: nombre completo, DNI o NIE y domicilio del propietario y del inquilino.

Descripción del inmueble: dirección completa, referencia catastral, superficie y descripción de las dependencias incluidas (trastero, garaje, mobiliario si es vivienda amueblada).

Duración del contrato: fecha de inicio y duración pactada.

Renta mensual: importe, forma de pago, número de cuenta y fecha de pago.

Fianza: importe depositado (obligatoriamente equivalente a una mensualidad en vivienda).

Gastos e impuestos: quién asume cada gasto (comunidad, IBI, suministros, seguro del hogar).

Inventario: si la vivienda se alquila amueblada, debe adjuntarse un inventario detallado del estado del mobiliario y electrodomésticos.

Certificado de eficiencia energética: es obligatorio que el propietario entregue al inquilino copia del certificado energético vigente antes de firmar el contrato.

Duración del contrato y prórrogas

Este es uno de los puntos más importantes y más desconocidos por los inquilinos.

Duración mínima garantizada: aunque en el contrato se pacte una duración inferior, la LAU garantiza al inquilino el derecho a permanecer en la vivienda durante 5 años si el arrendador es una persona física, o 7 años si es una persona jurídica (empresa, fondo de inversión, etc.).

Prórroga tácita: al vencer el plazo mínimo, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar con la antelación debida, el contrato se prorroga automáticamente por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.

Preaviso para no renovar:

El propietario debe comunicar su voluntad de no renovar con 4 meses de antelación al vencimiento.
El inquilino debe comunicarlo con 2 meses de antelación.

Excepción — necesidad del propietario: el propietario puede recuperar la vivienda antes de que venzan los 5 años si necesita la vivienda para uso propio o de un familiar de primer grado, pero debe haberlo incluido expresamente en el contrato y comunicarlo con al menos 2 meses de antelación.

La renta: cuánto puede subir cada año

La actualización anual de la renta depende de cuándo se firmó el contrato:

Contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023: se actualiza según lo pactado en el contrato, habitualmente el IPC. El IPC de febrero de 2026 se sitúa en el 2,3%.

Contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023: se aplica el Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), creado por la Ley de Vivienda de 2023 y elaborado mensualmente por el INE. El IRAV de febrero de 2026 es del 2,16% (publicado el 13 de marzo de 2026), por debajo del IPC, lo que beneficia a los inquilinos.

El propietario debe comunicar la actualización al inquilino con al menos 1 mes de antelación, aportando el valor del índice aplicado. Si no lo comunica, pierde el derecho a exigir la actualización retroactiva.

Importante: el IRAV no aplica a contratos de temporada, alquiler turístico, habitaciones, locales comerciales ni garajes.

Zonas de mercado residencial tensionado

La Ley de Vivienda de 2023 introdujo la figura de las zonas tensionadas, que son áreas donde la vivienda es especialmente cara en relación con los ingresos de la población. En estas zonas se aplican reglas especiales:

En nuevos contratos, la renta no puede superar la del contrato anterior actualizada con el IRAV, ni el precio máximo fijado por el índice de precios de referencia de la comunidad autónoma.
Actualmente Cataluña es la comunidad que ha declarado más zonas tensionadas. Otras comunidades están en proceso de análisis.

La fianza

La fianza es un depósito obligatorio que el inquilino entrega al propietario al inicio del contrato de alquiler como garantía del cumplimiento de sus obligaciones.

Importe legal: una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda. Pueden pactarse garantías adicionales (aval bancario, depósito adicional) pero no pueden superar dos mensualidades adicionales en contratos de hasta 5 años.

Depósito obligatorio: el propietario está obligado a depositar la fianza en el organismo autonómico correspondiente. Si no lo hace puede ser sancionado.

Devolución: el propietario tiene 1 mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza o justificar las retenciones. Si no lo hace en plazo, debe abonar intereses de demora. Solo puede retener la fianza para cubrir daños en la vivienda o rentas impagadas, nunca por el desgaste normal del uso.

Derechos del inquilino

Los más importantes que debes conocer:

Derecho a permanecer en la vivienda el tiempo mínimo garantizado por la LAU (5 o 7 años).
Derecho a la actualización de renta conforme al IRAV para contratos posteriores a mayo de 2023.
Derecho a realizar obras de adaptación para personas con discapacidad o mayores de 70 años, previa comunicación al propietario.
Derecho de tanteo y retracto: si el propietario vende la vivienda, el inquilino tiene derecho preferente de compra salvo que se haya renunciado expresamente en el contrato.
Derecho a que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato sean pagados por el propietario, no por el inquilino.

Obligaciones del inquilino

Pagar la renta en el plazo pactado.
Conservar la vivienda en buen estado y comunicar al propietario las averías que necesiten reparación.
No realizar obras sin consentimiento del propietario.
No subarrendar la vivienda sin autorización expresa del propietario.
Entregar la vivienda en el estado en que la recibió al finalizar el contrato.

Qué hacer si el propietario no devuelve la fianza

Si el propietario no devuelve la fianza en el plazo de 1 mes sin justificación:

Envía un burofax reclamando la devolución con acuse de recibo.
Si no responde, puedes presentar una demanda de juicio verbal en el Juzgado de Primera Instancia. No necesitas abogado ni procurador si la cantidad reclamada es inferior a 2.000 €.
También puedes reclamar los intereses de demora desde el vencimiento del plazo.

Qué hacer si el inquilino no paga

Si el inquilino deja de pagar la renta, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago ante el Juzgado de Primera Instancia. El proceso incluye un trámite de notificación al inquilino para que pague o abandone voluntariamente antes de que se ejecute el lanzamiento.

Los propietarios considerados grandes tenedores (más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial) tienen obligaciones adicionales antes de iniciar el desahucio si el inquilino está en situación de vulnerabilidad.

El contrato de alquiler de temporada

Distinto del alquiler de vivienda habitual, el alquiler de temporada es aquel en que la vivienda no se destina a residencia habitual del inquilino (estudios, trabajo temporal, vacaciones). No le aplica la LAU en cuanto a duración mínima garantizada ni actualización de renta con el IRAV. La duración es la que pacten las partes.

Es importante que el contrato de alquiler especifique claramente la causa de temporalidad para evitar que se considere un arrendamiento de vivienda habitual encubierto, lo que generaría todos los derechos de la LAU para el inquilino.