En resumen: Al vender una vivienda en España tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial, es decir, por la diferencia entre lo que te costó y por lo que la vendes (descontando gastos e impuestos). En 2026 esa ganancia tributa en la base del ahorro a tipos progresivos del 19% al 30%. Pero hay tres vías que pueden dejar el impuesto en cero: la exención por reinversión en vivienda habitual, la exención para mayores de 65 años y los coeficientes de abatimiento para inmuebles comprados antes de 1995. Calcula tu caso con la herramienta de esta página.
Vender un piso casi nunca es solo cobrar el precio y entregar las llaves. Hacienda espera su parte, y conviene saber cuánta antes de firmar ante notario, no después.
La buena noticia es que el IRPF no grava todo el dinero que recibes, sino únicamente el beneficio real de la operación. Y existen exenciones potentes que muchos contribuyentes no aplican simplemente porque no saben que existen.
Qué grava realmente el impuesto
Cuando vendes un inmueble por un precio superior al que pagaste, se genera una ganancia patrimonial que se integra en la base imponible del ahorro del IRPF, según los artículos 33 a 38 de la Ley 35/2006 del IRPF.
El impuesto no se aplica sobre el precio de venta, sino sobre la ganancia. Y esa ganancia se calcula con dos magnitudes:
- Valor de transmisión: el precio de venta menos los gastos que asumes como vendedor (comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal, cancelación de hipoteca).
- Valor de adquisición: el precio al que compraste más los gastos e impuestos de aquella compra (ITP o IVA, notaría, registro) y las reformas con factura que hayan mejorado el inmueble.
La diferencia entre ambos es la ganancia sujeta a tributación.
No tributas por lo que vendes, sino por lo que ganas. Y de ese beneficio aún puedes descontar gastos y, en muchos casos, aplicar exenciones que lo reducen a cero.
Los tramos del IRPF en 2026
La ganancia se integra en la base del ahorro, que en 2026 tributa con una escala progresiva de cinco tramos. El último tramo subió del 28% al 30% con la Ley 7/2024, con efectos desde 2025. Este es un detalle importante: muchas calculadoras siguen aplicando el 28% antiguo.
| Tramo de ganancia | Tipo aplicable |
|---|---|
| Hasta 6.000 EUR | 19% |
| De 6.000 a 50.000 EUR | 21% |
| De 50.000 a 200.000 EUR | 23% |
| De 200.000 a 300.000 EUR | 27% |
| Más de 300.000 EUR | 30% |
Como es una escala progresiva, cada tramo tributa a su tipo: una ganancia de 100.000 euros no paga el 23% sobre el total, sino 19% sobre los primeros 6.000, 21% sobre los siguientes 44.000 y 23% sobre los 50.000 restantes.
Calcula tu IRPF
Calculadora de IRPF por venta de vivienda 2026
Estima la ganancia patrimonial y el IRPF que pagaras al vender tu vivienda, con las exenciones aplicables. Datos de 2026.
Calculo orientativo segun la Ley 35/2006 del IRPF (arts. 33-38 y 49) y los tramos de la base del ahorro vigentes en 2026 (19% / 21% / 23% / 27% / 30%). No incluye particularidades autonomicas ni sustituye al asesoramiento profesional ni al borrador oficial de la Agencia Tributaria.
La herramienta aplica automáticamente la escala del ahorro de 2026 y las exenciones que marques. Recuerda que el resultado es una estimación orientativa: el cálculo definitivo se confirma en el borrador de la Agencia Tributaria.
La exención por reinversión en vivienda habitual
Es la vía de ahorro más utilizada. Si vendes tu vivienda habitual y destinas el importe obtenido a comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta. Está regulada en el artículo 38 de la Ley del IRPF y desarrollada en el artículo 41 del Reglamento del IRPF.
Las condiciones esenciales son:
- La vivienda vendida debe haber sido tu residencia habitual (con carácter general, residencia continuada durante al menos tres años, salvo excepciones como matrimonio, traslado laboral o cambio de empleo).
- La reinversión debe producirse en un plazo de dos años, anteriores o posteriores a la venta.
- Si reinviertes la totalidad del importe, la ganancia queda exenta al 100%.
- Si reinviertes solo una parte, la exención es proporcional: únicamente tributa la ganancia correspondiente a la parte no reinvertida.
La reinversión cuenta tanto si compras después de vender como si ya habías comprado la nueva vivienda en los dos años anteriores. También computa el dinero destinado a amortizar la hipoteca de la nueva vivienda habitual.
La exención para mayores de 65 años
Si tienes 65 años o más y vendes tu vivienda habitual, la ganancia queda totalmente exenta, sin necesidad de reinvertir nada. Así lo recoge el artículo 33.4.b de la Ley del IRPF.
Es una exención muy ventajosa y de aplicación sencilla, siempre que se cumpla el requisito de que el inmueble sea la vivienda habitual del contribuyente. Para inmuebles que no son la vivienda habitual, los mayores de 65 años también pueden lograr la exención reinvirtiendo el importe en una renta vitalicia asegurada, con un límite de 240.000 euros.
Los coeficientes de abatimiento (compras anteriores a 1995)
Si compraste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, puedes reducir la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 mediante los coeficientes de abatimiento de la disposición transitoria novena de la Ley del IRPF.
Para inmuebles, la reducción es del 11,11% por cada año de permanencia que exceda de dos, contados desde la compra hasta el 31 de diciembre de 1996. Existe un límite global: los coeficientes solo se aplican mientras el valor de transmisión acumulado de todas las ventas con derecho a esta reducción, desde el 1 de enero de 2015, no supere los 400.000 euros.
Es el cálculo más complejo del impuesto. La parte de ganancia anterior a 2006 se determina por prorrateo entre fechas concretas, por lo que conviene verificar el resultado con la Agencia Tributaria o un asesor antes de declarar.
Qué pasa si vendes con pérdidas
Si vendes por debajo del valor de adquisición, no hay ganancia y no pagas IRPF. Esa pérdida patrimonial debe declararse igualmente, y puedes compensarla con otras ganancias de la base del ahorro del mismo ejercicio o de los cuatro años siguientes, según el artículo 49 de la Ley del IRPF.
IRPF y plusvalía municipal no son lo mismo
Es la confusión más habitual. Al vender una vivienda pagas dos impuestos distintos:
- El IRPF (estatal): grava la ganancia patrimonial real y se declara en la renta del año siguiente.
- La plusvalía municipal (IIVTNU): la cobra el ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo urbano.
Son tributos independientes y, salvo exención, se pagan ambos.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar la venta aunque no gane dinero? Sí. Toda transmisión de un inmueble debe declararse en el IRPF, incluso si el resultado es una pérdida patrimonial.
¿Qué gastos puedo descontar para reducir la ganancia? Del precio de compra: ITP o IVA, notaría, registro y reformas con factura que aumenten el valor. Del precio de venta: comisión de la inmobiliaria, plusvalía municipal y gastos de cancelación de hipoteca.
¿Cuándo se paga el IRPF de la venta? No se paga en el momento de la venta, sino en la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la transmisión.
¿La reinversión tiene que ser inmediata? No. El plazo es de dos años, antes o después de la venta. Si compraste la nueva vivienda habitual hasta dos años antes, también cuenta como reinversión.
¿Y si reinvierto solo una parte del dinero? La exención es proporcional. Solo tributa la ganancia correspondiente a la parte del importe que no reinviertes en la nueva vivienda habitual.
¿Los mayores de 65 años pagan algo al vender su vivienda habitual? No. La ganancia por la venta de la vivienda habitual está totalmente exenta para mayores de 65 años, sin necesidad de reinvertir.
¿Cómo tributa la venta si no soy residente fiscal en España? Se aplica el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), con reglas y retención propias (el comprador retiene un 3% del precio a cuenta). Este caso queda fuera de esta calculadora.
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Aviso legal: este contenido tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento fiscal personalizado. Los cálculos son orientativos y no sustituyen al borrador oficial de la Agencia Tributaria ni a la consulta con un profesional. Fuentes normativas: Ley 35/2006 del IRPF, Reglamento del IRPF (RD 439/2007) y Ley 7/2024.